Lokalhyra & Fastighetsrätt
Fastighetsrätt
Som företagare kan du äga fastigheter, vara hyresvärd eller hyresgäst. Även arrende faller inom området fastighetsrätt.
Fastighetsköp
Formkrav gäller för avtal om köp av fast egendom. Muntliga avtal eller löfte om att få köpa fast egendom gäller inte. Jordabalken reglerar vilka krav som ställs på ett avtal om köp av fast egendom.
Upprättande av hyresavtal
Avtalslagen reglerar när eller om ett hyresavtal har träffats. Hyresavtal kan ingås både muntligt och skriftligt. Skriftliga hyresavtal är att föredra eftersom det då enkelt går att bevisa avtalets innehåll. Hyresavtal kan ingås för bestämd eller obestämd tid. Vid bestämd tid löper avtalet från ett visst datum till ett annat. Avtal som ingås på obestämd tid löper från ett visst datum och tillsvidare. Hyrestiden har betydelse för uppsägningstidens längd.
Uppsägning av hyresavtal
I det flesta hyresavtal är uppsägningstiden reglerad. I de fall där man inte har avtalat om uppsägningstid eller avtalat om för kort uppsägningstid kompletteras eller justeras avtalet med hyreslagens bestämmelser om uppsägningstid.
Uppsägning av lokalhyresavtal kan ske för avflyttning eller för villkorsändring. Oavsett om det är hyresvärden eller hyresgästen som säger upp måste en uppsägning för villkorsändring specificeras noggrant för att uppsägningen skall vara giltig. Om det är många villkorsförändringar rekommenderas att man bifogar ett helt nytt förslag på hyresavtal.
Motparten måste kunna utläsa exakt vilka villkor som begärs för en förlängning av hyresavtalet. Om hyresgästen sagt upp hyresavtalet för villkorsändring eller om hyresgästen blivit uppsagd av hyresvärden och inte går med på att flytta utan ersättning, måste hen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling inom två månader.
Besittningsskydd
Det finns två olika besittningsskydd, ett direkt och ett indirekt besittningsskydd. Det direkta besittningsskyddet gäller endast för bostadslägenheter medan det indirekta tar sikte på de kommersiella avtalen, det vill säga lägenheter som är lokaler. För en bostadshyresgäst betyder det att hen har en rätt till förlängning av hyresavtalet mot hyresvärdens vilja, efter prövning av hyresnämnden.
Det är hyresförhållandets längd som har betydelse för om besittningsskydd har uppstått eller inte. När det gäller lokalhyra uppstår ett indirekt besittningsskydd efter en tid om nio månader. Det indirekta besittningsskyddet innebär inte att hyresgästen vid en uppsägning har rätt till förlängning av hyresavtalet utan endast en rätt till skadestånd vid obefogad uppsägning.
Förverkande av hyresrätten
Förverkande föreligger när en hyresgäst har åsidosatt sina förpliktelser. Det kan vara fråga om exempelvis obetald hyra, otillåten överlåtelse av hyresrätten/andrahands-uthyrning, spridande av ohyra, störningar eller att hyresvärden vägras tillträde till lokalen. Om hyresrätten är förverkad kan hyresvärden säga upp avtalet att upphöra genast. Hyresvärden har i denna situation också rätt till skadestånd. Om hyresgästen inte avflyttar från lokalen kan avhysning komma ifråga.
