Hyresförhandla på rätt sätt

Det är vanligt att lokalhyresgäster har kontrakt där hyrestiden löper ut den sista september. En stor del av hyresavtalen på marknaden är tidsbestämda och har en uppsägningstid om nio månader innan hyrestiden löper ut. Vid utebliven uppsägning löper kontraktet vidare in i en ny avtalsperiod eller tillsvidare. Det är säkert många lokalhyresgäster som nyligen fått en uppsägningshandling från sin hyresvärd som avser antingen villkorsändring eller avflytt.

Lokalhyresgäster har ett indirekt besittningsskydd, det skiljer sig från det besittningsskydd som bostadshyresgäster har. Som lokalhyresgäst måste du flytta om uppsägningen är formellt riktig, det vill säga då den innehåller de obligatoriska uppgifterna och är gjord till rätt tidpunkt, och om du inte kommer överens med hyresvärden om en förlängning. Du kan däremot ha rätt till ersättning i det fall hyresvärden inte har besittningsbrytande grund för att upplösa hyresförhållandet.

Det finns ett antal besittningsbrytande grunder i hyreslagstiftningen som innebär att hyresgästen förlorar sin rätt till skadestånd. Ett exempel på besittningsbrytande grund är då hyresvärden behöver lokalen för att utvidga sin egen rörelse i fastigheten. Hyresvärdens intresse för att utvidga sin rörelse ska alltså vägas mot hyresgästens intresse av att sitta kvar i lokalen. Om hyresvärdens intresse väger tyngre än hyresgästens, har hyresvärden befogad anledning att upplösa hyresförhållandet och därmed besittningsbrytande grund. Det finns då inte någon rätt för hyresgästen att få ersättning om denne tvingas flytta. Ett annat exempel på en besittningsbrytande grund är om hyresvärdens villkor för förlängning av hyresförhållandet är skäliga. Uppsägning för villkorsändring avser ofta en hyresökning. Hyresvärdens krav på högre hyra måste vara marknadsmässig för att vara skälig, det vill säga den ska överensstämma med hyresnivåerna för liknande lokaler. Om den nya hyran som hyresvärden begär är marknadsmässig finns besittningsbrytande grund för att upplösa hyresförhållandet. Men om den begärda hyran är högre än marknadsmässig hyra kan hyresgästen, som ersättning för att man blir av med lokalen, ha rätt till ersättning.

För att hyresgästen senare ska kunna kräva ersättning av hyresvärden måste hyresgästen hänskjuta tvisten för medling till hyresnämnden inom två månader från det att hyresgästen mottagit uppsägningen. Gör hyresgästen inte det förlorar hyresgästen rätten till ersättning! Minimiersättningen motsvarar en årshyra. Det finns även formregler för hur uppsägningen ska gå till som om de inte följs kan göra att uppsägningen blir ogiltig.